Réduction des consommations, conformité et performance énergétique.
Deux obligations distinctes se superposent : l'une porte sur les parcs de stationnement extérieurs, l'autre sur les toitures des bâtiments non résidentiels. Les seuils, les dates et les textes ne sont pas les mêmes, et la confusion coûte cher quand une amende annuelle court jusqu'à la mise en conformité. Voici l'état du dispositif et les points à instruire sur un parc immobilier.
La première obligation vise les parcs de stationnement extérieurs. Elle est portée par la loi relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables, dite loi APER, du 10 mars 2023. Elle impose d'ombrager au moins la moitié de la surface d'un parc extérieur de plus de 1 500 m² par un dispositif intégrant une production d'énergie renouvelable.
La seconde vise les bâtiments eux-mêmes. Elle est portée par les articles L. 171-4 et L. 171-5 du code de la construction et de l'habitation, issus de la loi Climat et Résilience puis complétés par la loi APER. Elle impose d'équiper une part de la toiture d'une production d'énergie renouvelable ou d'un système de végétalisation, pour les bâtiments non résidentiels dont l'emprise au sol dépasse 500 m².
Un directeur de patrimoine gérant des surfaces commerciales ou logistiques est généralement concerné par les deux, avec deux calendriers différents et deux régimes de sanction différents.
L'obligation s'applique en deux temps, selon la surface du parc.
Surface du parc extérieur · Échéance d'équipement · Amende annuelle maximale
La couverture attendue est d'au moins la moitié de la superficie du parc. Depuis la loi du 26 novembre 2025, les solutions mixtes sont admises : les ombrières photovoltaïques doivent représenter au minimum 35 % de cette moitié, le solde pouvant être traité en végétalisation. Un ombrage suffisant par des arbres peut également être pris en compte.
La sanction n'est pas une amende unique. C'est une amende annuelle, qui court jusqu'à la mise en conformité. Sur un parc de grande surface, l'accumulation devient rapidement supérieure au coût d'étude d'un projet.
Des délais supplémentaires existent, mais ils sont conditionnels et non automatiques. Pour les parcs de 10 000 m² et plus, ils supposent un contrat signé avec versement d'un acompte au plus tard le 30 juin 2026, un bon de commande au plus tard le 31 décembre 2026 et une installation achevée avant le 1er janvier 2028. Pour les parcs de 1 500 à 10 000 m², le même mécanisme décale les dates d'un an, avec une installation avant le 1er janvier 2030.
Ce qui déclenche une dérogation
Pour les bâtiments neufs et les rénovations lourdes, l'obligation est en vigueur. L'arrêté du 19 décembre 2023 fixe la part de toiture à équiper : 40 % depuis le 1er juillet 2026, puis 50 % à compter du 1er juillet 2027. Le seuil d'emprise au sol est de 500 m² pour les bâtiments non résidentiels.
Pour les bâtiments existants, l'échéance est fixée au 1er janvier 2028 par l'article L. 171-5 du code de la construction et de l'habitation. À ce jour, la part de toiture à équiper pour ce cas n'a pas été fixée par décret, et le régime de sanction propre aux bâtiments existants n'est pas davantage arrêté. C'est le point de vigilance du dossier : l'échéance est posée, les modalités ne le sont pas entièrement.
Un point pratique a changé depuis le 30 avril 2025 : une installation sur ombrières de parking ne peut plus se substituer à l'obligation portant sur la toiture. Les deux obligations se cumulent et doivent être traitées séparément.
Sur le terrain, ce ne sont presque jamais les panneaux qui posent problème.
La structure d'abord. Une toiture existante de bâtiment logistique ou commercial n'a pas toujours été calculée pour une surcharge permanente. Une note de calcul de structure est le premier livrable à demander, avant toute étude de productible. Elle conditionne le choix entre une pose lestée, une pose fixée et un renoncement motivé.
Le raccordement ensuite. Une installation de production doit être raccordée, et la capacité d'accueil du réseau local n'est pas infinie. Les délais et les coûts de raccordement varient fortement selon la distance au poste source et la puissance injectée. Ce point se traite en amont, pas après la commande des modules.
Le modèle d'exploitation enfin. Trois voies existent : autoconsommation avec ou sans vente du surplus, vente totale, ou mise à disposition de la toiture à un tiers investisseur en échange d'un loyer. Le choix n'est pas neutre. L'autoconsommation a d'autant plus de sens que le site consomme en journée, ce qui est le cas des surfaces commerciales, des entrepôts avec froid et des sites industriels en journée continue.
La production photovoltaïque autoconsommée réduit la consommation d'énergie finale soutirée au réseau. Elle est donc comptabilisable dans la trajectoire du décret tertiaire, pour la part réellement autoconsommée sur le site assujetti. C'est un levier qui ne touche ni au confort ni à l'exploitation, contrairement à la plupart des autres.
En revanche, la production photovoltaïque ne remplace pas une action sur les consommations. Sur un site avec du froid alimentaire ou une chaufferie gaz, le gisement d'économies reste du côté de la récupération de chaleur fatale et de l'électrification des générateurs, sujets que nous traitons par ailleurs. Le photovoltaïque réduit la facture d'électricité, il ne réduit pas le besoin thermique.
Un point d'attention sur la puissance souscrite : une installation de production en autoconsommation ne dispense pas de vérifier le dimensionnement du raccordement, en particulier si le site envisage par ailleurs d'électrifier son chauffage. Les deux projets se calculent ensemble, pas l'un après l'autre.
Recensez les parcs de stationnement extérieurs par surface, en distinguant ceux de 10 000 m² et plus de ceux compris entre 1 500 et 10 000 m². La surface à retenir est celle du parc, emplacements et voies de circulation incluses.
Pour chaque parc au-delà de 10 000 m², vérifiez où vous en êtes de la mise en conformité ou du bénéfice d'un délai supplémentaire. L'échéance du 1er juillet 2026 est derrière nous, et l'amende est annuelle.
Recensez les bâtiments non résidentiels de plus de 500 m² d'emprise au sol, en distinguant le neuf et les rénovations lourdes programmées des bâtiments existants sans travaux prévus. Les premiers relèvent d'un cadre déjà applicable, les seconds d'une échéance au 1er janvier 2028 dont les modalités restent à préciser.
Enfin, constituez pour chaque site où une dérogation est envisagée le dossier justificatif correspondant : note de structure, contrainte patrimoniale, étude de coût. Une dérogation qui n'est pas documentée n'en est pas une.
Sources : Loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables (loi APER) · Code de la construction et de l'habitation, articles L. 171-4, L. 171-5 et L. 183-4 · Code de l'urbanisme, dispositions relatives aux parcs de stationnement extérieurs · Arrêté du 19 décembre 2023 fixant les parts de toiture à équiper · Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 · photovoltaique.info, https://www.photovoltaique.info
