Réduction des consommations, conformité et performance énergétique.
Depuis 2026, la période transitoire est terminée et vos déclarations OPERAT sont pleinement opposables. Trois arbitrages — année de référence, voie relative ou absolue, ordre des travaux — décident du budget des cinq prochaines années. Voici comment les poser.
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, plus connu sous le nom de décret tertiaire, vise tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments sur une même unité foncière hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée d'au moins 1 000 m². Le cumul compte : trois plateaux de 400 m² dans le même immeuble vous font entrer dans le dispositif.
Deux points mettent souvent les directions de patrimoine en défaut. D'abord, l'assujettissement est irréversible : si la surface tertiaire repasse sous le seuil après coup, l'obligation reste. Ensuite, elle pèse conjointement sur le propriétaire et le preneur, selon la répartition prévue au bail — ce qui suppose que le bail dise quelque chose, et beaucoup de baux en cours ne disent rien.
Les chiffres à retenir
La période transitoire ouverte en 2021 est close. Concrètement, les déclarations déposées sur la plateforme OPERAT ne sont plus traitées comme des essais de bonne foi : elles sont pleinement opposables. Ce qui a été saisi engage.
L'arrêté du 1er août 2025, publié au Journal officiel du 6 septembre 2025, ajoute un élément qui sort vite du périmètre technique pour entrer dans le juridique : la plateforme génère désormais une attestation numérique annuelle standardisée. Elle doit être conservée et a vocation à être annexée aux baux et aux actes de vente. La performance de vos bâtiments devient une pièce de dossier à chaque transaction.
Pour une direction de patrimoine, cela déplace la question. Jusqu'ici, elle était « est-ce que j'ai déclaré ». Elle devient « qu'est-ce que mon historique déclaré raconte à un acquéreur ou à un preneur ».
Deux manières de satisfaire l'obligation, et il suffit d'en tenir une seule. La voie relative compare votre consommation à votre propre passé : −40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050 par rapport à une année de référence que vous choisissez. La voie absolue vous demande de descendre sous un seuil exprimé en kWh/m²/an, fixé par catégorie d'activité, par zone climatique et selon des indicateurs d'intensité d'usage.
Le critère de choix s'énonce simplement. Un bâtiment énergivore atteindra plus facilement un pourcentage de réduction qu'un seuil absolu : la voie relative lui est favorable. Un bâtiment déjà performant n'a plus grand-chose à gratter en relatif, mais passe probablement déjà sous le seuil absolu. Un parc hétérogène se traite donc bâtiment par bâtiment, pas globalement.
Critère · Voie relative (Créf) · Voie absolue (Cabs)
C'est l'arbitrage le plus structurant, et le plus souvent subi. L'année de référence doit être une année pleine comprise entre 2010 et 2022, et elle doit être renseignée sur OPERAT avant le 30 septembre 2027. À défaut, la plateforme retient d'office la première année pleine que vous avez déclarée — rarement la plus favorable.
La règle de bon sens : prendre une année représentative d'une exploitation normale, et plutôt haute en consommation. Une année 2020 ou 2021, marquée par des bâtiments à moitié vides, ferait un très mauvais point de départ, puisque c'est de ce niveau déjà bas qu'il faudrait ensuite retrancher 40 %.
Trois vérifications avant de figer le choix : la complétude des données (toutes les énergies, tout le périmètre, douze mois pleins), la correction climatique pour les usages de chauffage, et la cohérence avec l'intensité d'usage de l'époque.
Un site ayant engagé des travaux lourds avant l'entrée en vigueur du dispositif est pénalisé en voie relative : l'effort est derrière lui. Deux portes de sortie, à instruire site par site — basculer en voie absolue, ou faire valoir une modulation. Dans les deux cas, cela suppose une mesure propre de l'existant, pas une estimation.
Une baisse de 40 % ne s'obtient pas d'un seul geste. Elle s'obtient en empilant, dans cet ordre, ce qui coûte peu et rapporte vite, puis ce qui coûte cher et rapporte durablement.
Le pilotage d'abord. Une gestion technique du bâtiment correctement paramétrée récupère des consommations qu'aucun travaux ne récupère : réduits de nuit réellement appliqués, pas de chauffage et de climatisation simultanés, consignes tenues. C'est aussi une obligation en soi : le décret BACS impose un système d'automatisation aux bâtiments existants dont la puissance nominale utile dépasse 70 kW au 1er janvier 2030, le seuil de 290 kW étant échu depuis le 1er janvier 2025. Une même opération sert donc deux obligations.
La chaleur fatale ensuite. Tout site qui produit du froid produit de la chaleur. Centrales frigorifiques de surface de vente, groupes froids d'hôpital, salles informatiques, entrepôts sous température dirigée : cette chaleur part en toiture pendant que, dans le même bâtiment, une chaudière brûle du gaz pour l'eau chaude sanitaire ou le chauffage. La récupérer ne touche ni au process ni au confort.
L'électrification enfin. Le remplacement d'une chaufferie gaz par une cascade de pompes à chaleur attaque le gros du poste chauffage. C'est l'opération la plus lourde — elle demande de vérifier la puissance souscrite, les émetteurs et la place en chaufferie — mais c'est celle qui fait basculer une trajectoire.
La sixième période des certificats d'économies d'énergie a démarré le 1er janvier 2026, pour cinq ans. Elle porte une obligation de 5 250 TWh cumac, soit 1 050 TWh cumac par an, en hausse de 27,5 % par rapport à la période précédente. Pour un propriétaire, cette hausse est une bonne nouvelle : elle soutient la demande de certificats, donc le niveau des primes.
Deux bonifications reconduites intéressent directement les parcs tertiaires et industriels : celle attachée aux contrats de performance énergétique, et celle attachée à la récupération de chaleur fatale dans l'industrie. Le Fonds Chaleur de l'ADEME, doté de 800 M€ en 2026, complète le dispositif et peut financer jusqu'à 60 % d'une opération de récupération de chaleur fatale, à condition que le projet récupère plus de 1 GWh par an.
La sanction financière est modeste : mise en demeure assortie d'un délai de trois mois, puis amende administrative plafonnée à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.
Le vrai coût est ailleurs. D'abord dans la publication du manquement sur un site de l'État, qui pour une foncière ou une enseigne se paie en réputation. Ensuite dans l'attestation annuelle désormais annexée aux baux et aux ventes : un historique plat sur cinq ans devient un argument de négociation entre les mains de l'acquéreur. Enfin, et c'est le plus prosaïque, dans le prix de l'énergie non économisée, chaque année, en attendant.
Sources : Dispositif Éco Énergie Tertiaire, obligations et échéances · Arrêté du 1er août 2025 relatif à l'attestation numérique annuelle (JO du 6 septembre 2025) · Guide BACS, ministère de la Transition écologique, janvier 2026 · Décret n° 2025-1048 du 30 octobre 2025, 6e période des CEE · ADEME, Fonds Chaleur 2026.
